600390:五礦資本擬轉(zhuǎn)讓新材料事業(yè)部所屬資產(chǎn)及子公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的湖南金拓置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告(中企華評報(bào)字(2017)第3918-09號)
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
目錄
資產(chǎn)評估師聲明......1
評估 告摘要......2
評估告 文......4
一 委托人 被評估 位及業(yè) 定書 定的 他評估 告使用者....4
評估目的......11
評估對象和評估范圍......11
四 值類型及 定義......13
五 評估 準(zhǔn)日......13
評估依據(jù)......14
七 評估方法......17
評估程序 施過程和情 ......26
九 評估假設(shè)......29
十 評估結(jié)論......30
十一 特別 項(xiàng)說明......32
十 評估 告使用限制說明......33
十 評估 告日......33
評估告 ......34
北京中企華資產(chǎn)評估限任 I
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
注冊資產(chǎn)評估師聲明
一 們在執(zhí)行 資產(chǎn)評估業(yè)中 遵循相 法律法規(guī)和資產(chǎn)評
估準(zhǔn)則恪 獨(dú)立 和 的原則 據(jù) 們在執(zhí)業(yè)過程中收集
的資料 評估 告陳述的內(nèi)容是 的 并對評估結(jié)論合理性 相
的法律任
評估對象 及的資產(chǎn) 負(fù)債清 及經(jīng)營預(yù)測資料由委托人
被評估 位申 并經(jīng) 簽章確認(rèn) 供資料的真性 合法性完
整性 使用評估 告是委托人和相 方的任
們 評估 告中的評估對象沒 或者預(yù)期的利益
系 相 方?jīng)] 或者預(yù)期的利益系 對相 方
在偏
四 們已對評估 告中的評估對象及 及資產(chǎn)行 場調(diào)
查 們已對評估對象及 及資產(chǎn)的法律 屬狀 給予必要的
注 對評估對象及 及資產(chǎn)的法律 屬資料 行了查驗(yàn) 并對已
經(jīng)發(fā) 的問題 行了如 披露 已 請委托人及相 方完善產(chǎn)
滿足出 評估 告的要求
五 們出 的評估 告中的分析 判斷和結(jié)論 評估 告中假
設(shè)和限定條 的限制 評估 告使用者 充分考慮評估 告中載明
的假設(shè) 限定條 特別 項(xiàng)說明及 對評估結(jié)論的影響
北京中企華資產(chǎn)評估限任 1
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
評估報(bào)告摘要
要示
摘要內(nèi)容摘自評估告文 欲了解 評估項(xiàng)目的
情 和合理理解評估結(jié)論 認(rèn)真閱 評估告文
京中企 資產(chǎn)評估限任 接 五礦資 股份限
的委托 據(jù) 法律 法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 遵循獨(dú)立
的原則 按照必要的評估程序 對湖金 置業(yè)限 的股
東全部 益在評估 準(zhǔn)日的場值 行了評估 將評估 告摘
要如
評估目的 因五礦資 股份限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部屬
資產(chǎn)及子 股 需要對評估 準(zhǔn)日 及的湖金
置業(yè)限 股東全部益值 行評估 述經(jīng)濟(jì)行 供
值 考依據(jù)
評估對象湖金 置業(yè)限 的股東全部益值
評估范圍湖金 置業(yè)限 的全部資產(chǎn)及負(fù)債 包括流
資產(chǎn)和固定資產(chǎn)等 總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬元 負(fù)債流
負(fù)債總負(fù)債面值 32,823.99萬元凈資產(chǎn)面值
11,332.30 萬元
評估 準(zhǔn)日 2016 12 31日
值類型 場值
評估方法 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 收益法
評估結(jié)論 評估告選用資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果作 評估結(jié)
論 體評估結(jié)論如
湖金 置業(yè)限 評估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29
萬元 評估值 44,871.10 萬元 增值額 714.81 萬元 增值率
1.62% 總負(fù)債面值 32,823.99 萬元 評估值 32,823.99萬
元 增值額 0.00萬元 增值率 0% 凈資產(chǎn)面值 11,332.30
北京中企華資產(chǎn)評估限任 2
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
萬元 凈資產(chǎn)評估值 12,047.11 萬元 增值額 714.81 萬元增
值率 6.31%
資產(chǎn) 礎(chǔ)法 體評估結(jié)果 列評估結(jié)果匯總表
資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表
評估 準(zhǔn)日 2016 12 31日 金額位 人民 萬元
項(xiàng)目 面值 評估值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100%
一流 資產(chǎn) 1 44,084.68 44,811.37 726.69 1.65
非流 資產(chǎn) 2 71.61 59.73 -11.88 -16.59
中 長期股 投資 3
投資性 地產(chǎn) 4
固定資產(chǎn) 5 71.61 59.73 -11.88 -16.59
在建工程 6
無形資產(chǎn) 7
中 土地使用 8
他非流 資產(chǎn) 9
資產(chǎn)總 10 44,156.29 44,871.10 714.81 1.62
流 負(fù)債 11 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00
四 非流 負(fù)債 12
負(fù)債總 13 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00
凈資產(chǎn) 14 11,332.30 12,047.11 714.81 6.31
湖金置業(yè)限 的股東全部益值評估結(jié)果
12,047.11 萬元
評估 告僅 評估 告中 述的經(jīng)濟(jì)行 供值 考依據(jù)
評估結(jié)論的使用 效期限自評估 準(zhǔn)日2016 12 31日起一
效
評估 告使用者 充分考慮評估 告中載明的假設(shè) 限定條
特別 項(xiàng)說明及 對評估結(jié)論的影響
北京中企華資產(chǎn)評估限任 3
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
五礦資本股份 限公司擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部所屬資產(chǎn)及子公司
股權(quán)涉及的湖南金拓置業(yè) 限公司股東全部權(quán)益值
評估報(bào)告正文
五礦資 股份限
京中企 資產(chǎn)評估限任 接貴 的委托 據(jù)
法律 法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 遵循獨(dú)立 的原則采
用資產(chǎn) 礎(chǔ)法 收益法 按照必要的評估程序 對五礦資 股份
限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部 屬資產(chǎn)及子 股 及的湖金
置業(yè)限 的股東全部 益在2016 12 31日的場值行
了評估 將資產(chǎn)評估情 告如
一 委托人 被評估 位及業(yè) 定書 定的 他評估 告使
用者
評估的委托人 五礦資 股份限 被評估位湖
金 置業(yè)限 業(yè) 定書 定的 他評估 告使用者包括
國家法律 法規(guī)規(guī)定的評估 告使用者使用
(一) 委托人簡介
1.委托人概
五礦資 股份限 簡 “五礦資 ”或“
”
地址 長沙 高新 術(shù)開發(fā)區(qū)麓楓路69
法定 表人 任珠峰
類型 股份限 證券碼 600390
注 資金 人民 柒億肆仟捌佰 捌萬柒仟捌佰捌
元整
北京中企華資產(chǎn)評估限任 4
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
立日期 1999 8 31日
營業(yè)期限 長期
經(jīng)營范圍 自 資產(chǎn) 行高新 術(shù)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的投資
及他 業(yè)投資 投資咨詢 資產(chǎn) 托管理 得從 吸收款集
資收款 托款發(fā) 款等國家金融監(jiān)管及 信用業(yè) 金
屬材料及制品 電子材料及制品 電源材料及制品 機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)
備 工原料及 工產(chǎn)品 含險(xiǎn) 學(xué)品和監(jiān)品 的生產(chǎn)銷
售 高新 術(shù)開發(fā) 企業(yè)策劃 企業(yè)經(jīng)營管理咨詢 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)
營 礦產(chǎn)品的開采 限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營 生產(chǎn) 工 銷售 新材
料新術(shù) 新工藝的 術(shù)開發(fā) 果轉(zhuǎn)讓咨詢服 含中
介 經(jīng)營 企業(yè)中 人民共和國 出口企業(yè)資格證書 定范圍
內(nèi)的 出口業(yè) 依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目 經(jīng)相 部門批準(zhǔn) 方可開
展經(jīng)營活
2. 股 結(jié)構(gòu)及 更情
五礦資 股份限 即原金瑞新材料科 股份限 系
由長沙礦 研究院限任 原長沙礦 研究院 湖 菱鋼
鐵集團(tuán)限任 中國電子科 集團(tuán) 第四十 研究 原信
產(chǎn)業(yè)部電子第四十 研究 長沙高新 術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)銀佳科
限 中國金 出口湖 等 5家 位共 發(fā)起 經(jīng)國家
經(jīng)委 國經(jīng) 企改[1999]718 文批準(zhǔn) 意設(shè)立 1999 8 31日
經(jīng)湖 省工商行 管理局依法批準(zhǔn)登記注 注資 6,670萬元人
民 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注 4300001004097注 地址 長沙
高新 術(shù)開發(fā)區(qū)麓楓路 69 組 形式 股份限 總
部地址湖 省長沙 麓山路966
2000 12 14 日經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員 證監(jiān)發(fā)行
2000 173 文批準(zhǔn) 向社 開發(fā)行人民 通股 A股
4,000萬股注資 更 人民 10,670萬元 2006 施了
股 分置改革
北京中企華資產(chǎn)評估限任 5
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
2007 6 將資 金5,335萬元轉(zhuǎn)增股 轉(zhuǎn)增
總股 由原來的10,670萬股更 16,005萬股 更 企業(yè)法人
營業(yè)執(zhí)照注 430000000027178
2012 10 18日 得中國證監(jiān) 于 準(zhǔn)金瑞新材料
科 股份限 非 開發(fā)行股票的批復(fù) 證監(jiān)許可[2012]1362
準(zhǔn) 非 開發(fā)行 超過3,528萬股新股 2013 3
開始向特定對象非 開發(fā)行35,278,745股 2013 4 1日 在
中國證券登記結(jié)算限任 海分 完 非 開發(fā)行股
票的股份登記工作 2013 7 完 工商 更手續(xù)
2013 5 16日 召開2012 度股東大 通過了
2012 度利潤分配預(yù)案 2013 4 1日 總股
195,328,745股 數(shù) 資 金向全體股東每10股轉(zhuǎn)增10股
合 轉(zhuǎn)增 195,328,745股 轉(zhuǎn)增 總股 更 390,657,490股
2013 7 9日 完 在中國證券登記結(jié)算限任 海分
金轉(zhuǎn)增股 的股份登記工作 2013 12 完工
商 更手續(xù) 更 注資 390,657,490元 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)
照注 430000000027178
2015 4 29日 得中國證監(jiān)出 于 準(zhǔn)金瑞新
材料科 股份限 非 開發(fā)行股票的批復(fù) 證監(jiān)許可[2015]777
準(zhǔn) 非 開發(fā)行 超過7,000萬股新股 2015 7 3日
天職國出 天職業(yè) 2015 10644 驗(yàn)資告 經(jīng) 驗(yàn)
截 2015 7 3日 非 開發(fā)行人民 通股 A股 60,598,911
股 每股面值人民 1元 每股發(fā)行格 人民 11.02元 募集
資金總額人民 667,799,999.22元扣除 發(fā)行用人民
12,289,542.30元 募集資金凈額 人民 655,510,456.92元 中新增
注資 人民 60,598,911元資 人民 594,911,545.92元
更注 資金 人民 肆億伍仟壹佰 伍萬 仟肆佰零壹元整
2016 通過第 董 第 十五 決 第
董 第十 決 第 董 第 十九 決
北京中企華資產(chǎn)評估限任 6
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
2016 第一 臨時(shí)股東大決及 金瑞新材料科 股份限 發(fā)
行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨 聯(lián)交易 告書(修 稿) 并經(jīng)
中國證券監(jiān)督管理委員 于 準(zhǔn)金瑞新材料科 股份限 向
中國五礦股份限 等發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金的批復(fù)
(證監(jiān)許可 2016 3159)準(zhǔn) 獲準(zhǔn)向中國五礦股份限
深圳 金牛投資(集團(tuán))限 惠州國 企業(yè)限 經(jīng)易
股集團(tuán)限 經(jīng)易金業(yè)限任 久勛( 京)咨詢限
西寧城 投資管理限 及青海鼎 業(yè)股份限 等 8
特定對象非 開發(fā)行人民 通股(A 股)股票 1,819,298,972 股購買
五礦資 股限 100.00%股 五礦證券限 合
3.3966%股 五礦經(jīng)易期 限 合 10.40%股 及五礦國信
托限 合 1.86%股 等相 資產(chǎn) 每股面值1.00元 每股發(fā)行
格 10.15元 股份支付的對 總額 人民 18,465,884,565.80
元 并獲準(zhǔn)向 業(yè)全球 金管理限 證券限任
前海開源 金管理限 頤和銀豐(天津)投資管理限
中信證券股份限 招商證券資產(chǎn)管理限 深圳
置業(yè)投資限 招商 富資產(chǎn)管理限 中建資
股限 及中海 發(fā)展股份限 等10 特定對象非 開發(fā)
行人民 通股(A股)股票1,477,832,509股 每股面值1.00元 每股
發(fā)行格 10.15元 募集資金總額 人民 14,999,999,966.35元
更注資 人民 3,748,387,882.00元
截 評估 準(zhǔn)日2016 12 31日 已向五礦股份限
非 開發(fā)行 1,757,017,625 股購買五礦資 股限 100%股
向深圳 金牛投資(集團(tuán))限 非 開發(fā)行7,146,285股及惠州
國 企業(yè)限 非 開發(fā)行 1,557,536 股購買五礦證券限
合 3.3966%股 向經(jīng)易 股集團(tuán)限 非 開發(fā)行 16,959,714
股 經(jīng)易金業(yè)限任 非 開發(fā)行 15,236,167 股及久勛( 京)咨
詢限 非 開發(fā)行 17,155,862 股五礦經(jīng)易期 限 合
10.40%股 五礦資 股限 五礦證券限 及五礦經(jīng)
北京中企華資產(chǎn)評估限任 7
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
易期 限 的過戶及 更登記手續(xù)均已完 但新發(fā)行股份尚
在中國證券登記結(jié)算限任 海分 理股份登記手
續(xù)
2017 1 五礦國 信托限 合 1.86%股 過戶
2017 1 10日 天健 師 特殊 通合 出天
健驗(yàn)[2017]1-3 驗(yàn)資告 據(jù)驗(yàn)資告截 2017 1 9日
已完向8 特定對象非 開發(fā)行人民 通股(A股)股票購買相
資產(chǎn)及向10 特定對象非 開發(fā)行人民 通股(A股)股票募集資
金的相 出資
2017 4 完 工商信 更 由“金瑞新材料
科 股份限 ”更 “五礦資 股份限 ” 項(xiàng)完
中國五礦股份限 占 五礦資 1,764,220,035股占
47.07% 長沙礦 研究院限任 占 五礦資 125,626,629股
占 3.35%
() 被評估 位簡介
1. 簡
湖金 置業(yè)限
類型 限任 非自然人投資或 股的法人獨(dú)資
住 長沙高新開發(fā)區(qū)麓楓路69 金瑞科 工業(yè)園內(nèi)綜合樓一
樓
法定 表人 杜維吾
注資 仟捌佰萬元整
立日期 2013 06 24日
營業(yè)期限 2013 06 24日 2093 06 23日
經(jīng)營范圍 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 物業(yè)管理 租賃 高新術(shù)
創(chuàng)業(yè)服 企業(yè)管理咨詢服 依法需經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目 經(jīng)相 部門
批準(zhǔn) 方可開展經(jīng)營活
2. 股 結(jié)構(gòu)及 更情
北京中企華資產(chǎn)評估限任 8
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
截 評估 準(zhǔn)日2016 12 31日 的股 結(jié)構(gòu)
股東 認(rèn)繳額 實(shí)繳額 認(rèn)繳出資方式 時(shí)間 股權(quán)
萬元 萬元 比例
金瑞新材料科技股份 6800 6800 幣及實(shí)物資產(chǎn) 2015 6 17日 100%
限
注 金瑞新材料科 股份限 于2017 4更 五礦資
股份限
3. 產(chǎn) 和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)
湖金 置業(yè)限 要從 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 物業(yè)管理和
租賃等業(yè)
湖金 置業(yè)限 全部崗位編制30人 部門5個(gè) 中
部 集團(tuán) 派出機(jī)構(gòu) 副總職一 崗位可 據(jù)人員工作需
要 及能力逐充或 設(shè)工程部 營服部營
銷部 綜合部 部
4. 的 和經(jīng)營狀
被評估位 來的 狀如表
金額位 人民 萬元
項(xiàng)目 2014 2015 2016
一、流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 12,940.06 38,759.47 44,084.68
幣資金 4,076.56 2,703.11 4,453.75
預(yù)付款項(xiàng) 14.96 3,122.39 4,100.72
應(yīng)收利息 0.00 10.51 0.00
其他應(yīng)收款 0.00 12,355.12 21,364.09
存 8,848.53 20,133.92 13,986.40
其他流動(dòng)資產(chǎn) 0.00 434.42 179.73
、非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 53.81 47.18 71.61
固定資產(chǎn) 53.81 47.18 71.61
三、資產(chǎn)總計(jì) 12,993.86 38,806.65 44,156.29
四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 6,255.31 32,769.01 32,823.99
短期借款 0.00 25,000.00 25,000.00
北京中企華資產(chǎn)評估限任 9
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
應(yīng)付款 0.00 41.77 1,672.77
預(yù)收款項(xiàng) 4.78 7,437.75 4,297.35
應(yīng)付職工薪酬 250.07 240.00 327.53
應(yīng)交稅費(fèi) 0.46 1.02 1,190.87
應(yīng)付利息 0.00 40.87 33.23
其他應(yīng)付款 6,000.00 7.61 302.25
五、非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 0.00 0.00 0.00
、負(fù)債總計(jì) 6,255.31 32,769.01 32,823.99
七、凈資產(chǎn)( 者權(quán)益) 6,738.55 6,037.64 11,332.30
被評估位 來的經(jīng)營狀如表
金額位 人民 萬元
項(xiàng) 目 2014 2015 2016
一、營業(yè)收入 28,282.18
：營業(yè)成本 18,362.12
營業(yè)稅金及附 1,792.02
銷售費(fèi)用 43.61 406.77 392.45
管理費(fèi)用 23.75 295.62 662.60
費(fèi)用 -12.62 0.50 14.98
資產(chǎn) 值損失
投資收益(損失以"－" 填列)
、營業(yè)利潤(虧損以"－" 填列) -54.75 -702.89 7,058.01
：其他業(yè) 利潤
：營業(yè)外收入 1.98 1.54
：營業(yè)外支出
三、利潤總額(虧損以"－" 填列) -54.75 -700.91 7,059.55
： 得稅費(fèi)用 0.00 0.00 1,764.89
四、凈利潤(凈虧損以“－” 填列) -54.75 -700.91 5,294.66
被評估 位評估 準(zhǔn)日的 表經(jīng)天健 師 特殊
通合 京分 并發(fā)表了無保留意
5.委托人 被評估 位之間的系
委托人 被評估 位的 股股東
北京中企華資產(chǎn)評估限任 10
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
()業(yè) 定書 定的 他評估 告使用者
評估 告僅供委托人和國家法律 法規(guī)規(guī)定的評估 告使用者
使用 得被 他任何第 方使用或依賴
評估目的
因五礦資 股份限 擬轉(zhuǎn)讓新材料 業(yè)部 屬資產(chǎn)及子
股 需要對評估 準(zhǔn)日 及的湖金 置業(yè)限
股東全部益值 行評估 述經(jīng)濟(jì)行 供值 考依據(jù)
五礦資 股份限 就 項(xiàng)于2017 8 4日召開總經(jīng)
理 并一 通過形 五礦資 股份限 總經(jīng)理 決
評估對象和評估范圍
(一) 評估對象
據(jù)評估目的 評估對象是湖金 置業(yè)限 的股東全部
益值
() 評估范圍
評估范圍是湖金 置業(yè)限 的全部資產(chǎn)及負(fù)債 包括流
資產(chǎn)和固定資產(chǎn)等 總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬元 負(fù)債流
負(fù)債 總負(fù)債面值 32,823.99 萬元 凈資產(chǎn)面值 11,332.30
萬元
被評估位要 物資產(chǎn)如
1
項(xiàng)目 五礦麓谷科 產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項(xiàng)目 位于湖 省長沙高
新區(qū)麓楓路69 一期建設(shè)規(guī)模 111,710.88 方米 期規(guī)劃總建
筑面 105,238.78 方米 一期開發(fā)已經(jīng)完 準(zhǔn)日處于銷售階段
期項(xiàng)目 處于項(xiàng)目開發(fā)階段已 部分 到預(yù)售許可證 行預(yù)售
因 據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)階段 一期項(xiàng)目 據(jù)銷售和出租情分開
發(fā)產(chǎn)品和出租開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)
北京中企華資產(chǎn)評估限任 11
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
整個(gè)項(xiàng)目均按照開發(fā)階段相 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建規(guī)
地 第高新區(qū)出[2014]0031 一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建規(guī)[建]
第高新建2 2014 0061 建規(guī)[建] 第高新建2 2014 0062
建規(guī)[建] 第高新建2 2014 0063 期建設(shè)工程規(guī)劃許可證建
規(guī)[建] 第高新建 2 2016 0019 建筑開工許可證
430102201503130101/430102201503130201/430102201607210101/430102201607210201
開發(fā) 和開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目都處于土地證 長國用
2014第0884053 的土地使用 使用人湖金 置業(yè)
限 地 430104006018GB09903 土地用途 工業(yè)用地 使用
出讓用地 日期 2064 1 13日 使用面 75,066.66
方米 宗地土地另 規(guī)劃路幅面 70.71 方米綠 帶面
2822.59 方米
(1)開發(fā)產(chǎn)品
開發(fā)產(chǎn)品 已開發(fā)完 的五礦�B麓谷科 產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目的可售
部分物業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 111,710.88 方米 可售面 100,595.90
方米 開發(fā)產(chǎn)品形態(tài) B-1-B-5 C1-C12 D1 D2及D區(qū)地 室等
工業(yè)地產(chǎn) B區(qū) 五棟 層框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間 C區(qū) 四棟層
框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間 D區(qū) 一層地室地 棟 層框架結(jié)
構(gòu)空心樓蓋車間 出租開發(fā)產(chǎn)品 對外租賃的產(chǎn) 分別 B 區(qū)的
B4棟501 工業(yè)地產(chǎn)面 1285.28 方米 B區(qū)的B4棟502工
業(yè)地產(chǎn)面 1276.93 方米合 2562.21 方米
(2)開發(fā)
開發(fā) 在開發(fā)的五礦�B麓谷科 產(chǎn)業(yè)園 期的銷售物業(yè)
建設(shè)位置 高新區(qū)麓楓路69 建筑性 工業(yè)用 項(xiàng)目規(guī)劃總
建筑面 105,238.78 方米 算容 率建筑面 82,854.74 方米
地 82,825.49米地 29.25 方米 可售面 50,996.87 方米
地 車位617個(gè) 開發(fā) 形態(tài) 四棟十 層框架結(jié)構(gòu)空心樓蓋車間
一棟十五層框架結(jié)構(gòu)宿舍樓 層地室 一層裙樓
序 項(xiàng)目 面積 方米
北京中企華資產(chǎn)評估限任 12
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
1 可售面積 50,996.87
2 期配套用 13,517.59
3 出租工業(yè)地產(chǎn) 17,031.80
開發(fā) 中的面 如
金額位 人民 萬元
序 項(xiàng)目 期余額 開發(fā)
1 土地用及 遷補(bǔ)償 2,696.16
2 前期工程 573.33
3 礎(chǔ)設(shè)施 55.23
4建 工程 1,996.72
5 開發(fā)間接 276.95
6資 利 800.74
開發(fā) (總 6,399.12
2 機(jī)器設(shè)備
車輛1輛 用于日常的交通輸 維修保養(yǎng)常 均在檢效
期內(nèi) 電子設(shè)備要 電腦打機(jī) 空調(diào)和家等共 106項(xiàng)
購置于2013 2016 置 室 設(shè)備使用狀 良好
委托評估對象和評估范圍 經(jīng)濟(jì)行 及的評估對象和評估范
圍一 評估 準(zhǔn)日 評估范圍內(nèi)的資產(chǎn) 負(fù)債面 值已經(jīng)天健
師 特殊 通合 京分 并發(fā)表了無保留意
四 值類型及 定義
據(jù)評估目的 確定評估對象的 值類型 場值
場 值是指自愿買方和自愿方 在各自理性行 任何
強(qiáng)迫的情 評估對象在評估 準(zhǔn)日行常 交易的 值估
數(shù)額
五 評估 準(zhǔn)日
評估 準(zhǔn)日是2016 12 31日
評估 準(zhǔn)日由委托人確定
北京中企華資產(chǎn)評估限任 13
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
評估依據(jù)
(一)經(jīng)濟(jì)行 依據(jù)
2017 8 4日形的 五礦資 股份限 總經(jīng)理 決
( )法律法規(guī)依據(jù)
1.中 人民共和國 法 2013 12 28日第十 全國
人民 表大常 委員第 修
2.中 人民共和國資產(chǎn)評估法 中 人民共和國席 第四
十 中 人民共和國第十 全國人民 表大常 委員第
十一 于2016 7 2日通過 予 自2016 12 1日
起施行
3.中 人民共和國城 地產(chǎn)管理法 2007 8 30日第十
全國人民 表大常 委員第 十九 通過
4.中 人民共和國土地管理法 2004 8 28日第十 全國
人民 表大常 委員 第十一 通過
5.中 人民共和國企業(yè) 得稅法 2007 3 16日第十全
國人民 表大 第五 通過
6.中 人民共和國企業(yè)國 資產(chǎn)法 2008 10 28日第十
一 全國人民 表大常 委員 第五 通過
7. 企業(yè)國 資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 (國院第378)
8. 企業(yè)國 資產(chǎn)交易監(jiān)督管理法 (國 院國 資產(chǎn)監(jiān)督管理
委員 中 人民共和國 部第32)
9.國 資產(chǎn)評估管理法 國院第91
10. 于 發(fā)
<國 資產(chǎn)評估管理 法施行 則>
的通知 (國資
發(fā)[1992]36)
11. 企業(yè)國 資產(chǎn)評估管理暫行法國 院國 資產(chǎn)監(jiān)督管
理委員 第12
12. 于 強(qiáng)企業(yè)國 資產(chǎn)評估管理工作 問題的通知國
資委產(chǎn) [2006]274
北京中企華資產(chǎn)評估限任 14
限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
13. 于企業(yè)國 資產(chǎn)評估告 工作 項(xiàng)的通知國
資產(chǎn) [2009]941
14. 于 發(fā)
<企業(yè)國 資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作指引>
的通知 國資發(fā)產(chǎn) 2013 64 15. 企業(yè) 準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則( 部第33) 16.中 人民共和國增值稅暫行條例施則 部 國家 稅 總局第50 17.中 人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 2006 12 30日國 院第163常 通過 18. 出讓國 土地使用 規(guī)定 國土資源部第21 ( )評估準(zhǔn)則依據(jù) 1. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則 企[2004]20 2. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則―― 準(zhǔn)則 企[2004]20 3.注 資產(chǎn)評估師 注評估對象法律 屬指意 ( [2003]18) 4. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估程序 中評 [2007]189 5. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――工作稿 中評 [2007]189 6. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備 中評 [2007]189 7. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―― 產(chǎn) 中評 [2007]189 8. 資產(chǎn)評估 值類型指意 中評 [2007]189 9. 評估機(jī)構(gòu)業(yè) 量 制指 中評 [2010]214 10. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――企業(yè)值 中評 [2011]227 11. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估告 中評 [2011]230 12. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――業(yè) 定書 中評 [2011]230 13. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-利用 家工作 中評 [2012]244 14. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-獨(dú)立性 中評 [2012]248 15. 企業(yè)國 資產(chǎn)評估 告指 中評 [2011]230 (四) 屬依據(jù) 1.國 土地使用證 2. 產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合 北京中企華資產(chǎn)評估限任 15 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 3.他 產(chǎn) 證明 (五) 依據(jù) 1. 國家委于 發(fā)
<建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收 暫行規(guī)定>
的通知( 格[1999]1283) 2. 國家委 建設(shè)部 于發(fā)
<工程勘察設(shè)收 管理規(guī)定>
的 通知 格[2002]10 3. 國家委 國家 境保 總局 于規(guī)范 境影響咨詢收 問題的通知( 格[2002]125) 4. 國家委于 發(fā)
<招標(biāo) 理服收 管理暫行 法>
的通 知 格[2002]1980 5. 部于 發(fā)< 建設(shè) 管理若 規(guī)定>的通知(建 [2002]394) 6. 國家發(fā)展改革委 建設(shè)部于 發(fā)
<建設(shè)工程監(jiān)理相服 收 管理規(guī)定>
的通知 發(fā)改 格[2007]670 7.商部 發(fā)改委 部 境保部 2012第12 機(jī) 車強(qiáng)制 廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 8.評估 準(zhǔn)日銀行 款 準(zhǔn)利率及外匯匯率 9.湖 省住 和城鄉(xiāng)建設(shè) 于發(fā)湖 省建設(shè)工程 法及湖 省建設(shè)工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 的通知 湘建 [2014]113 10.湖 省建筑裝飾裝修工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 2014 11.湖省 裝工程 耗量標(biāo)準(zhǔn) 2014 12.湖 省建設(shè)工程 法 2014 13.長沙 2016第 期建設(shè)工程材料 格信 14.湖 省物局省 于 新發(fā) 全省國土資源系統(tǒng) 行 業(yè)性收 項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知 湘 2003 42 15. 機(jī)電產(chǎn)品 手 2016 16.企業(yè) 供的項(xiàng)目可行性研究告 項(xiàng)目投資概算設(shè) 概算 等資料 17.企業(yè) 供的相 工程預(yù)決算資料 18.企業(yè)相 位簽 的工程 發(fā)包合 北京中企華資產(chǎn)評估限任 16 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 19.企業(yè) 供的在建工程付款 度統(tǒng) 資料及相 付款憑證 20.企業(yè) 供的前 度的 表 告 21.企業(yè) 部門 供的來 度經(jīng)營劃 22.企業(yè) 供的 要產(chǎn)品目前及來度 場預(yù)測資料 23.企業(yè)相 位簽 的原材料購買合 24.評估人員 場勘察記錄及收集的 他相估信 資料 25. 資產(chǎn)評估 的 他資料 ()他 考依據(jù) 1. 城鎮(zhèn)土地估 規(guī)程 GB/T18508-2014 2. 城鎮(zhèn)土地分等定 規(guī)程 (GB/T18507-2014) 3. 地產(chǎn)估 規(guī)范 (GB/T50291-2015) 4.被評估位 供的資產(chǎn)清 和評估申表 5.天健 師 特殊 通合 京分出的 告 6. 京中企 資產(chǎn)評估限任 信 七 評估方法 企業(yè) 值評估的 方法要 收益法 場法和資產(chǎn) 礎(chǔ)法 企業(yè) 值評估中的收益法 是指將預(yù)期收益資 或者 確 定評估對象 值的評估方法 收益法常用的 體方法包括股利 法 和 金流量 法 企業(yè) 值評估中的 場法 是指將評估對象可 或者 可 交易案例行較 確定評估對象 值的評估方法 場法常用 的種 體方法是 較法和交易案例 較法 企業(yè) 值評估中的資產(chǎn) 礎(chǔ)法 是指 被評估企業(yè)評估 準(zhǔn)日的 資產(chǎn)負(fù)債表 礎(chǔ) 合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn) 負(fù)債值 確定評估對象 值的評估方法 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――企業(yè)值 規(guī)定注 資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè) 值評估業(yè) 據(jù)評估目的 評估對象 值類型 資料收集 情 等相條 分析收益法 場法和資產(chǎn) 礎(chǔ)法 種資產(chǎn)評估 方法的適用性 選擇一種或者多種資產(chǎn)評估 方法 北京中企華資產(chǎn)評估限任 17 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 據(jù)評估目的 評估對象 值類型 資料收集情 等相條 及 種評估 方法的適用條 評估選用的評估方法 收 益法 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 評估方法選擇理由如 場法需要 開活躍的 場作 礎(chǔ) 照物及 指標(biāo) 術(shù) 數(shù)等資料可搜集到 但目前國內(nèi)類似的交易案例很少并信 易得 無法 足夠數(shù)量的可 交易案例因 項(xiàng)目 采用 場法 據(jù)委托人 被評估位 供的資料和 評估項(xiàng)目的 體情 評估采用資產(chǎn) 礎(chǔ)法及收益法 種方法 行評估 (一) 收益法 評估選用 金流量 法中的企業(yè)自由 金流 模型 金流量 法的述 體如 股東全部益 值＝企業(yè)整體值付債 值 1.企業(yè)整體值 企業(yè)整體 值是指股東全部益 值和付債 值之和 據(jù) 被評估 位的資產(chǎn)配置和使用情 企業(yè)整體 值的算 式如 企業(yè)整體 值＝經(jīng)營性資產(chǎn) 值+溢余資產(chǎn) 值+非經(jīng)營性資產(chǎn) 負(fù)債值 (1)經(jīng)營性資產(chǎn)值 經(jīng)營性資產(chǎn)是指 被評估 位生產(chǎn)經(jīng)營相的 評估 準(zhǔn)日企 業(yè)自由 金流量預(yù)測 及的資產(chǎn) 負(fù)債 經(jīng)營性資產(chǎn) 值的算 式如 P n Fi Fn (1g) g)(1r)n i1(1r)i-0.5 (r -0.5 中 P 評估 準(zhǔn)日的企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)值 Fi 評估 準(zhǔn)日第i 預(yù)期的企業(yè)自由 金流量 Fn 預(yù)測期 預(yù)期的企業(yè)自由 金流量 r 率(處 均資 ,WACC) n 預(yù)測期 i 預(yù)測期第i g 永續(xù)期增長率 北京中企華資產(chǎn)評估限任 18 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 中 企業(yè)自由 金流量算 式如 企業(yè)自由 金流量= 前稅 凈利潤+舊 攤銷-資 性支出-營 資金增額 中 率( 均資 ,WACC)算 式如 WACC Ke E Kd(1t) D ED ED 中 ke 益資 kd付債資 E 益的場值 D 付債的場值 t 得稅率 中 益資 采用資 資產(chǎn)定 模型(CAPM)算 算 式如 Ke rf MRPβrc 中 rf 無風(fēng)險(xiǎn)利率 MRP 場風(fēng)險(xiǎn)溢 β 益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) rc 企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) (2)溢余資產(chǎn)值 溢余資產(chǎn)是指評估 準(zhǔn)日超過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需 評估 準(zhǔn)日 企業(yè)自由 金流量預(yù)測 及的資產(chǎn) (3)非經(jīng)營性資產(chǎn) 負(fù)債值 非經(jīng)營性資產(chǎn) 負(fù)債是指 被評估 位生產(chǎn)經(jīng)營無的 評估 準(zhǔn)日 企業(yè)自由 金流量預(yù)測 及的資產(chǎn) 負(fù)債 2.付債 值 付債 是指評估 準(zhǔn)日被評估 位需要支付利 的負(fù)債 () 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 1流 資產(chǎn) 評估范圍內(nèi)的流 資產(chǎn) 要包括 資金 預(yù)付款項(xiàng) 他 收款 北京中企華資產(chǎn)評估限任 19 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 (1) 資金包括銀行 款和他 資金 通過 銀行對 銀行函證等 的 值確定評估值 (2)各種 收款項(xiàng)在 無誤的礎(chǔ) 據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的 數(shù)額確定評估值 對于 充分理由相信全都能收回的 按全部 收款 額 算評估值 對于很可能收 回部分款項(xiàng)的 在難 確定收回 款的數(shù)額時(shí)借于 史資料和 場調(diào)查了解的情 體分析數(shù)額 款時(shí)間和原因 款項(xiàng)回收情 款人資金 信用 經(jīng)營管理狀 等 按照 齡分析法估出 部分可能收 回的款項(xiàng)作 風(fēng)險(xiǎn)損 失扣除 算評估值 對于 確鑿 據(jù)表明無法收回的 按零值算 (3)預(yù)付款 據(jù) 能收回的相 物形 資產(chǎn)或 利的 值確 定評估值 對于能夠收回相 物的或 利的按 的 面值作 評估值 對于那些 確鑿證據(jù)表明收 回相 物也 能形相 資產(chǎn)或 益的預(yù)付款 評估值零 2 開發(fā)產(chǎn)品 1 對于 數(shù)量較大 已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品 結(jié)合已掌握 估 的 能類型 值特和 前及預(yù)期狀 針對評估范圍 中的開發(fā)產(chǎn)品 售商品 采用 場法 行評估 評估開發(fā)產(chǎn) 品屬于 常銷售的產(chǎn) 據(jù)銷售 格減去銷售用 銷售稅金及 土地增值稅 得稅及適 凈利潤確定評估值 算式 評估 值=預(yù) 銷售金額-銷售 用-銷售稅金及 -土地增值稅- 得稅-適 數(shù)額的凈利潤 中 對于已經(jīng)預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品 按照預(yù)售合的 格確定 場格 對于尚 出售的開發(fā)產(chǎn)品估 人員深入 地分析了估 對象 的 情 特點(diǎn)和委托人 供的 資料并 行了大量的周邊 場調(diào)查估 對象周邊交易案例豐富 對于 期銷售 類的 行統(tǒng) 分析 排除特殊情 均銷售 作 委估對象的評估 若 期無銷售情 選用 場法 行評估 場法是指 據(jù)替 原理 選擇估 對象屬于 一供需圈條 北京中企華資產(chǎn)評估限任 20 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 類似或使用 值相似的若 地產(chǎn)交易案例作 較例 就交易 情 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素等條 估 對象 行對照 較 并對較例 行修 從而確定估 對象 格的方法 算式 P=P’×A×B×C×D 式中 P――被估 地產(chǎn)評估值 P’――可 交易例值 A――交易情修 系數(shù) B――交易日期修 系數(shù) C――區(qū)域因素修 系數(shù) D――個(gè)別因素修 系數(shù) 2 對于 數(shù)量較小 預(yù)收 例高的 銷售度 的短 期內(nèi) 1 內(nèi)可 銷售完的 采用場 值倒扣法 行評估 已經(jīng)簽 銷售 預(yù)售合的 據(jù)合 確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額尚 簽 商品 銷售 預(yù)售合的 要采用 場法確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金 額在 礎(chǔ) 扣除相稅 和適 例的利潤確定評估值 算式 開發(fā)產(chǎn)品評估值=開發(fā)產(chǎn)品 含稅銷售收入-銷售 用-稅金及 -土地增值稅- 得稅-適 數(shù)額的凈利潤 3 對開發(fā)產(chǎn)品中已經(jīng)對外出租的視 投資性 地產(chǎn)處理 3 開發(fā) 1 對于 在開發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目或 明確開發(fā) 劃的 考慮到 已得 地規(guī)劃部門 定的規(guī)劃建設(shè)指標(biāo) 周邊原 開發(fā)項(xiàng)目較 多可 性較強(qiáng) 結(jié)合項(xiàng)目 來的經(jīng)營模式 采用 態(tài)假設(shè)開 發(fā)法 行評估 態(tài)假設(shè)開發(fā)法的 原理是用 金流 法原理 預(yù)測開 發(fā)項(xiàng)目按評估 準(zhǔn)日的產(chǎn)場格 銷售度 開發(fā) 度及自持 物業(yè)租賃度排 測算 來各 產(chǎn)銷售 金流入 出租物業(yè)出 租 金流入 續(xù)開發(fā) 出租物業(yè)出租經(jīng)營 銷售用 管理 用和相 稅金(稅金及 增值稅 土地增值稅及企業(yè)得 稅)及營 資金追的 金流出期 資產(chǎn)回收金額流入 得出每 的凈 金流量 采用適的 率將各期凈 金流 并 和而得 北京中企華資產(chǎn)評估限任 21 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 到的開發(fā)項(xiàng)目值 算式 開發(fā)成本評估值 n開發(fā)項(xiàng)目 凈現(xiàn)金流 i1 (1折現(xiàn)率)i 開發(fā)項(xiàng)目凈 金流量=開發(fā)完 的 地產(chǎn)銷售及經(jīng)營收入金 額-續(xù)建開發(fā)及經(jīng)營 -管理 用-銷售 用-增值稅-營業(yè)稅金及 - 企業(yè) 得稅 估 開發(fā)建設(shè)期 據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及開發(fā)劃 按照項(xiàng)目度狀預(yù) 項(xiàng)目 續(xù)開發(fā)建設(shè)期 開發(fā)完 的 地產(chǎn)銷售收入金額 對于已預(yù)售部分 按照預(yù)售已簽合總 扣除增值稅 確定預(yù) 售部分銷售金額 對于 預(yù)售部分 按開發(fā)完 可售 的預(yù)銷 售 度及 含稅銷售 格來確定 據(jù)稅 2016 36文 于全面 開營業(yè)稅改 增值稅試點(diǎn) 的通知 自2016 5 1日起 在全國范圍內(nèi)全面 開營業(yè)稅改 增值稅 營改增 試點(diǎn) 建筑業(yè) 地產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 生活 服 業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人 納入試點(diǎn)范圍 由繳納營業(yè)稅改 繳納 增值稅 據(jù)國家稅 總局 2016第18 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行 開發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅 收管理暫行法 的規(guī)定 對于增值稅的 算 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的 地產(chǎn)項(xiàng)目 適用一般 稅方法稅 按照 得的全部 款和外用 扣除期 銷售 地產(chǎn)項(xiàng)目對 的土地款 的余額 算銷售額 銷售額的算 式如 銷售額=(全部 款和外 用- 期允許扣除的土款)/(1+11%) 時(shí)規(guī)定 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的地 產(chǎn)老項(xiàng)目可 選擇適用簡易 稅方法按照5%的 收率稅 一經(jīng) 選擇簡易 稅方法 稅的 36個(gè)內(nèi)得更 一般 稅方法稅 地產(chǎn)老項(xiàng)目 是指 北京中企華資產(chǎn)評估限任 22 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 A 建筑工程施工許可證 注明的合 開工日期在2016 4 30日的 地產(chǎn)項(xiàng)目 B 建筑工程施工許可證 注明合 開工日期或者 得建 筑工程施工許可證 但建筑工程 包合 注明的開工日期在2016 4 30日 的建筑工程項(xiàng)目 評估中已開工老項(xiàng)目的增值稅 規(guī)則 據(jù)被評估 位向 管稅機(jī) 備案結(jié)果并結(jié)合項(xiàng)目 展情 確定 續(xù)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 要包括土地 前期工程 建筑 裝工程 開發(fā)間接等 對于開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算總投資 被評估位行 格的 批制度因 對于來 度的開發(fā) 投入 評估據(jù) 項(xiàng)目的預(yù)算總投資 準(zhǔn)日已投入 結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā) 劃和 開發(fā)情 行預(yù)測 銷售用 對于銷售用 銷售部分 地產(chǎn)開發(fā)總值 算數(shù) 據(jù)行業(yè)通常的銷售用 例和 項(xiàng)目的 情 及預(yù)測期內(nèi)預(yù)的 銷售 用水 預(yù)測 續(xù)建設(shè)開發(fā)期及經(jīng)營期 度的銷售用 管理用 管理用 要包括續(xù)建工程建設(shè)過程中發(fā)生的各項(xiàng)管理用按 續(xù)建 的一定例值 據(jù)行業(yè)通常的管理用 例和 項(xiàng)目的 情 及預(yù)測期內(nèi)預(yù) 的管理 用水 預(yù)測 續(xù)建設(shè)開發(fā)期及經(jīng) 營期 度的管理用 稅金及 稅金及 = 交增值稅×稅金及 率 土地增值稅 據(jù)稅 2016 43文 于營改增 契稅 產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人 得稅 稅依據(jù)問題的通知及 地稅 部門對 開發(fā)項(xiàng)目的相 規(guī)定按 銷售收入預(yù) 項(xiàng)目完 按照地塊統(tǒng)一 行匯 算清繳 多退少補(bǔ) 北京中企華資產(chǎn)評估限任 23 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 中 A 轉(zhuǎn)讓 地產(chǎn) 得的收入 含增值稅收入 B 中 人民共和國土地增值稅暫行條例 等規(guī)定的土地增值 稅扣除項(xiàng)目 及的增值稅 項(xiàng)稅額 允許在銷項(xiàng)稅額中算 抵扣的 入扣除項(xiàng)目 允許在銷售稅額中 算抵扣的 可 入扣除項(xiàng)目 得稅 按照 行稅法規(guī)定的 得稅率測算 2 對開發(fā)產(chǎn)品中已經(jīng)對外出租的視 投資性 地產(chǎn)處理 4 機(jī)器設(shè)備 對于機(jī)器設(shè)備 要采用 法 行評估 據(jù)企業(yè) 供的機(jī)器設(shè)備明清 行了對 做到 表相 符 時(shí)通過對 的合 法律 屬證明及 憑證查 對 屬予 確認(rèn)在 礎(chǔ) 組 業(yè)工程 術(shù)人員對 要設(shè)備 行了必要的 場勘察和 法算 式如 評估值= 置全 ×綜合 新率 (1) 置全 的確定 對于需要 裝的設(shè)備 置全 一般包括 設(shè)備購置 裝工程 建設(shè)工程前期及他 用和資金 等 對于 需要裝的設(shè)備 置全 一般包括 設(shè)備購置和 時(shí) 據(jù)“稅 2008 170 ”文 規(guī)定 對于增值稅一般納稅人符 合增值稅抵扣條 的設(shè)備 設(shè)備 置全 扣除相 的增值稅 設(shè)備 置全 算 式如 需要 裝的設(shè)備 置全 =設(shè)備購置+ + 裝工程 +前 期及他 用+資金 -設(shè)備購置 中可抵扣的增值稅和 中可 抵扣的增值稅 需要 裝的設(shè)備 置全 =設(shè)備購置+ -設(shè)備購置中 可抵扣的增值稅和 中可抵扣的增值稅 北京中企華資產(chǎn)評估限任 24 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 購置 對于小型設(shè)備 要是通過查詢評估 準(zhǔn)日的場 信 確定 購置 對于沒 場 信 的設(shè)備 要是通過考 類設(shè)備的 購置 確定 是指設(shè)備在 輸過程中的輸 裝卸搬 及他 的各項(xiàng) 算 式如 =設(shè)備購置× 率 率照 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制 法及各項(xiàng)概算指 標(biāo) 確定 裝工程 裝工程 照 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制 法及各項(xiàng)概算指 標(biāo) 確定 設(shè)備購置 中可抵扣的增值稅 據(jù)“稅 2008 170 ”文 規(guī)定 對于符合增值稅抵扣條的 設(shè)備 算出可抵扣的增值稅 對于 輸設(shè)備 按照評估 準(zhǔn)日的場格 車輛購置稅 牌照等 它合理 用確定 置全 輸設(shè)備 置全 算式 如 置全 =購置 +購置 ×10%/(1+17%)+牌照 -購置 中可抵扣 的增值稅 (2) 新率的確定 通過對設(shè)備(儀器)使用情 (工程境 保養(yǎng)外 開機(jī)率 完好率)的 場考察 查閱必要的設(shè)備(儀器)行 故 檢修性 能考 等記錄 行修 予 確定 對于 用設(shè)備和通用機(jī)器設(shè)備 北京中企華資產(chǎn)評估限任 25 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 要依據(jù)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命限 已使用限 通過對設(shè)備使用狀 術(shù)狀的 場勘察了解 確定 尚可使用限然按 式確定 綜合 新率 綜合 新率＝尚可使用 限/(尚可使用 限+已使用 限)×100% 對于電子設(shè)備 空調(diào)設(shè)備等小型設(shè)備 要依據(jù) 經(jīng)濟(jì)壽命 限來確定 綜合新率 對于大型的電子設(shè)備 考 工作 境 設(shè)備的 行狀 等來確定 綜合 新率 對于車輛 要依據(jù)商部 發(fā)改委 部 境保部 2012第12 機(jī) 車強(qiáng)制 廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 小 微型非營載 汽車 大型非營 轎車 輪式 用機(jī)械車無使用 限限制 車 輛行駛 程確定 新率然 結(jié)合 場勘查情 行調(diào)整 算 式如 行駛程 新率＝(規(guī)定行駛程 已行駛 程) 規(guī)定行駛程 ×100% 綜合 新率 = 理論 新率×調(diào)整系數(shù) (3)評估值的確定 設(shè)備評估值=設(shè)備 置全 ×綜合 新率 5 負(fù)債 于流 負(fù)債中短期借款 付款 預(yù)收款 交稅 付職工薪酬 付利 他 付款 他流 負(fù)債的評估 們 據(jù)企業(yè) 供的各項(xiàng)目明表 經(jīng)過查 的 數(shù)作 評 估值 對于各類負(fù)債中經(jīng) 并非 的負(fù)債項(xiàng)目 按零值 算 評估程序 施過程和情 評估人員于2017 8 12日 2017 9 25日對評估對象 及的資產(chǎn)和負(fù)債 施了評估 要評估程序 施過程和情如 (一)接 委托 北京中企華資產(chǎn)評估限任 26 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 2017 8 12日 委托人就評估目的 評估對象和評 估范圍 評估 準(zhǔn)日等評估業(yè) 項(xiàng) 及各方的利義等 達(dá) 并 委托人 商擬定了相 的評估劃 () 前期準(zhǔn)備 1.擬定評估方案 針對 項(xiàng)目資產(chǎn)的特點(diǎn) 了保證量 統(tǒng)一評估方法和 數(shù) 結(jié)合 從 類企業(yè)評估工作的經(jīng)驗(yàn)和評估范圍內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) 的特點(diǎn) 評估人員編制了評估 劃,包括評估的體驟 時(shí)間 度 人員 排和 術(shù)方案等內(nèi)容 擬定了 資產(chǎn)評估操作方案 2.組建評估團(tuán)隊(duì) 接 委托 據(jù)評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)分 屬行業(yè)和資產(chǎn) 量 據(jù)評估 劃組 了評估小組 確定了 項(xiàng)目的總負(fù) 人及 場負(fù)人組 了評估工作隊(duì)伍 配備了相 業(yè)的評估 術(shù) 人員 3. 施項(xiàng)目 (1)對被評估 位人員 使被評估 位的 資產(chǎn)管理人員理解并做好資產(chǎn)評估材 料的填 工作 確保評估申 材料的量 準(zhǔn)備了企業(yè) 材 料 對被評估 位相 人員 行了 并派 人對資產(chǎn)評估材料填 中碰到的問題 行解答 (2)對評估人員 了保證評估項(xiàng)目的 量和 高工作效率 徹落 擬定的資產(chǎn) 評估操作方案 對項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 員講解了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)行背 評估對象 及資產(chǎn)的特點(diǎn) 評估 術(shù)思路和 體操作要求等 () 場調(diào)查 評估人員于2017 8 12日 2017 9 8日對評估對象及 的資產(chǎn)和負(fù)債 行了必要的清查 對被評估 位的經(jīng)營管理狀 等 行了必要的盡職調(diào)查 北京中企華資產(chǎn)評估限任 27 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 1.資產(chǎn) (1)指 被評估 位填表和準(zhǔn)備 向評估機(jī)構(gòu) 供的資料 評估人員指 被評估 位的 資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清 查的礎(chǔ) 按照評估機(jī)構(gòu) 供的“資產(chǎn)評估申 表”及 填寫要求 資料清等 對納入評估范圍的資產(chǎn)行 準(zhǔn)確的填 時(shí)收集 準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn) 證明文 和反映性能 狀態(tài) 經(jīng)濟(jì) 術(shù)指標(biāo)等情的 文 資料等 (2)初 查和完善被評估 位填 的資產(chǎn)評估申表 評估人員通過查閱 資料 了解納入評估范圍的 體資產(chǎn)的 狀 然仔 查各類“資產(chǎn)評估申 表” 檢查 無填項(xiàng)全 錯(cuò)填 資產(chǎn)項(xiàng)目 明確等情 并 據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的 資料 檢查 “資產(chǎn)評估申 表” 無漏項(xiàng)等 時(shí)反饋給被評估 位對“資產(chǎn)評估申 表” 行完善 (3)場 地勘查 據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型 數(shù)量和分狀 評估人員在被 評估 位相 人員的配合 按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相 規(guī)定 對各項(xiàng) 資產(chǎn) 行了 場勘查 并針對 的資產(chǎn)性 及特點(diǎn)采了 的 勘查方法 (4)補(bǔ)充 修改和完善資產(chǎn)評估申表 評估人員據(jù)場 地勘查結(jié)果 并和被評估 位相 人員充分 溝通 一 完善“資產(chǎn)評估申 表” 做到 表 相符 (5)查驗(yàn)產(chǎn) 證明文 資料 評估人員對納入評估范圍的土地 車輛等資產(chǎn)的產(chǎn) 證明文資 料 行查驗(yàn)對 屬資料 完善 屬清 的情 請企業(yè) 或 出相產(chǎn) 說明文 2.盡職調(diào)查 評估人員 了充分了解被評估 位的經(jīng)營管理狀及 面臨的 風(fēng)險(xiǎn) 行了必要的盡職調(diào)查 盡職調(diào)查的 要內(nèi)容如 北京中企華資產(chǎn)評估限任 28 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 (1)被評估 位的 史沿革 要股東及持股例 必要的產(chǎn) 和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu) (2)被評估 位的資產(chǎn) 生產(chǎn)經(jīng)營管理狀 (3)被評估 位的經(jīng)營劃 發(fā)展規(guī)劃和 預(yù)測信 (4)評估對象 被評估位 的評估及交易情 (5)影響被評估 位生產(chǎn)經(jīng)營的宏 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素 (6)被評估位 在行業(yè)的發(fā)展?fàn)?前 (7) 他相信 資料 (四) 資料收集 評估人員 據(jù)評估項(xiàng)目的 體情 行了評估資料收集 包括直 接從 場等渠道獨(dú)立獲 的資料 從委托人等相 方獲 的資 料 及從 府部門 各類 業(yè)機(jī)構(gòu)和 他相 部門獲 的資料并 對收集的評估資料 行了必要分析 納和整理形 評定估算的依 據(jù) (五) 評定估算 評估人員針對各類資產(chǎn)的 體情 據(jù)選用的評估方法選 相的 式和數(shù) 行分析 算和判斷形 了初 評估結(jié)論項(xiàng) 目負(fù) 人對各類資產(chǎn)評估初 結(jié)論 行匯總 撰寫并形 評估 告草 稿 () 內(nèi)部 據(jù) 評估業(yè) 流程管理 法規(guī)定 項(xiàng)目負(fù) 人在完 評估 告草稿一 形 評估 告初稿并交 內(nèi)部 項(xiàng)目負(fù)人 在內(nèi)部 完 形 評估告 求意 稿并交戶 求意 據(jù)反饋意 行合理修改形 評估告 式稿并 交委托人 九 評估假設(shè) 評估 告分析估算采用的假設(shè)條如 (一) 一般假設(shè) 北京中企華資產(chǎn)評估限任 29 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 1.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 被評估 位持續(xù)經(jīng)營 2.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 被評估位 處國家和地區(qū)的治 經(jīng)濟(jì)和 社 境無大 3.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 國家宏 經(jīng)濟(jì)策 產(chǎn)業(yè) 策和區(qū)域發(fā)展 策無大 4.假設(shè)和被評估 位相 的利率 匯率 賦稅 準(zhǔn)及稅率 策 性收 用等評估 準(zhǔn)日 發(fā)生大 5.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 被評估 位的管理層是負(fù)的 穩(wěn)定的 能力 職 6.假設(shè)被評估 位完全遵 相 的法律法規(guī) 7.假設(shè)評估 準(zhǔn)日無可 力對被評估 位造 大 利影 響 () 特殊假設(shè) 1.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 被評估 位采用的 策和編寫 評估 告時(shí) 采用的 策在 要方面保持一 2.假設(shè)評估 準(zhǔn)日 被評估 位在 管理方式和管理水的 礎(chǔ) 經(jīng)營范圍 方式 目前保持一 評估 告評估結(jié)論在 述假設(shè)條 在評估 準(zhǔn)日時(shí)立 述假設(shè)條 發(fā)生較大 時(shí)簽 資產(chǎn)評估師及 評估機(jī)構(gòu)將 由于假設(shè)條改而 出 評估結(jié)論的任 十 評估結(jié)論 (一) 收益法評估結(jié)果 湖金 置業(yè)限 評估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬元總負(fù)債面值 32,823.99萬元凈資產(chǎn)面值 11,332.30 萬元 收益法評估 的股東全部益值 12,012.71萬 元 增值額 680.40 萬元 增值率 6.00% 北京中企華資產(chǎn)評估限任 30 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 () 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果 湖金 置業(yè)限 評估 準(zhǔn)日總資產(chǎn)面值 44,156.29 萬元 評估值 44,871.10 萬元 增值額 714.81 萬元 增值率 1.62% 總負(fù)債面值 32,823.99 萬元 評估值 32,823.99萬 元 增值額 0.00萬元 增值率 0% 凈資產(chǎn)面值 11,332.30 萬元 凈資產(chǎn)評估值 12,047.11 萬元 增值額 714.81 萬元增 值率 6.31% 資產(chǎn) 礎(chǔ)法 體評估結(jié)果 列評估結(jié)果匯總表 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表 評估 準(zhǔn)日 2016 12 31日 金額位 人民 萬元 項(xiàng)目 面值 評估值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一流 資產(chǎn) 1 44,084.68 44,811.37 726.69 1.65 非流 資產(chǎn) 2 71.61 59.73 -11.88 -16.59 中 長期股 投資 3 投資性 地產(chǎn) 4 固定資產(chǎn) 5 71.61 59.73 -11.88 -16.59 在建工程 6 無形資產(chǎn) 7 中 土地使用 8 他非流 資產(chǎn) 9 資產(chǎn)總 10 44,156.29 44,871.10 714.81 1.62 流 負(fù)債 11 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00 四 非流 負(fù)債 12 負(fù)債總 13 32,823.99 32,823.99 0.00 0.00 凈資產(chǎn) 14 11,332.30 12,047.11 714.81 6.31 () 評估結(jié)論 收益法評估 的股東全部益值 12,012.71 萬元 資產(chǎn)礎(chǔ) 法評估 的股東全部益值 12,047.11 萬元 者相差 34.40 萬元 差異率 0.29% 差異產(chǎn)生原因 要是 種評估方法考慮的角度 收益法是從 企業(yè)的 來獲利能力角度考慮的 法是從資產(chǎn)的 得途 考慮 北京中企華資產(chǎn)評估限任 31 限 股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告 的 評估中 要資產(chǎn) 地產(chǎn)類 資產(chǎn) 礎(chǔ)法對 要采用 的是靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法 是站在評估 準(zhǔn)日 假設(shè)開發(fā)完 按 時(shí)點(diǎn) 的場 格和 續(xù)開發(fā) 扣減稅 利 利潤而得到的值較 好地反映了目前企業(yè)的資產(chǎn)值 而收益法是對企業(yè) 來的 地產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā) 銷售 行合理預(yù)測 通過 來凈 金流入 總得出評估 結(jié)論 由于目前國家對 地產(chǎn)場在 行一系列的宏調(diào) 來 地產(chǎn)策 一定的 可預(yù)性由也 地產(chǎn)企業(yè) 來項(xiàng) 目開發(fā)度 物業(yè)銷售度 較大的 確定性 結(jié)合被評估 位的 情及 評估目的 們認(rèn) 資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果更能 地 反映 評估目的 股東全部益值 故最選 資產(chǎn) 礎(chǔ)法得出 的評估值作最 評估結(jié)果 據(jù) 述分析 評估 告評估結(jié)論采用資產(chǎn) 礎(chǔ)法評估結(jié)果 即湖金置業(yè)限 的股東全部益值評估結(jié)果 12,047.11 萬元 評估 告沒 考慮由于 制 或者缺 制 可能產(chǎn)生 的溢 或者 沒 考慮流性 對評估對象 值的影響 十一 特別 項(xiàng)說明 在評估過程中已發(fā) 可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí) 業(yè)水 和能力 能評定估算的 項(xiàng) (一)利用業(yè) 告情 評估 告的資產(chǎn)類型 面金額 天健 師 特殊 通合 京分出 的天健京 2017 1357 湖金 置業(yè) 限 告 依據(jù) 述 告的意 湖金 置業(yè) 限 告在 大方面按照企業(yè) 準(zhǔn)則的規(guī)定編制 允 反映了金 置業(yè)限 2016 12 31日的 狀 及2016 1-12 的經(jīng)營 果和 金流量 ()據(jù)注 資產(chǎn)評估師 注評估對象法律 屬指意 被評估企業(yè)和相 人 供評估對象法律 屬等資料 并對 供的評估對象法律 屬資料的真性 合法性和完整性 任 北京中企華資產(chǎn)評估限任 32 評估報(bào)告附 一 經(jīng)濟(jì)行文 被評估位項(xiàng) 告 委托人和被評估 位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù) 四 評估對象 及的要 屬證明資料 五 委托人和相 方的 函 簽 資產(chǎn)評估師的 函 七 京中企 資產(chǎn)評估限任 資產(chǎn)評估資格證書 復(fù) 京中企 資產(chǎn)評估限任 證券業(yè)資 證書復(fù) 九 京中企 資產(chǎn)評估限任 營業(yè)執(zhí)照副復(fù) 十 京中企 資產(chǎn)評估限任 評估人員資格證書 復(fù)
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